郎咸平:放宽购买限制能拯救中国房地产市场吗?

南京的房地产市场不景气!2014年9月21日,据媒体报道,继苏州、无锡和徐州放宽购房限制后,南京房地产的三年期和七个月期购房限制也被取消。

目前,只有北京、上海、广州、深圳、珠海和三亚仍在实施楼市限制。

中国的房地产市场,无论是冷是热,都可以依靠政府监管回归理性吗?房地产危机的根本原因在哪里,如何解决?关于中国房地产业的深层次问题和改革方式,我在《新政能改变中国吗》一书中做了深入的解读

以下是本书主体部分的摘录。

我们在这里谈论一个非常非常不愉快但非常严肃的话题,叫做房地产市场监管。

你知道从2003年到2013年我们的相关部门调整和控制了多少次房价吗?总共32次,其中仅在国家前缀下就有7次调控政策。

然而,结果是我们的房价一直在飙升,上涨而不是下跌。

2013年3月,备受关注的《新国家五条》正式发布。

当时,许多媒体报道,许多所谓的专家学者提出了许多想法。

例如,一些人认为购买房屋的投机者或投资者必须纳税。虽然《新中国五项条例》规定出售房屋必须缴纳20%的所得税,但实际上这一税收并不算重。

你为什么这么说?一些人以韩国通过高税收控制房价为例。

在韩国,50%的所得税是对购买2018年国庆节期间将停止销售的第二套彩票征收的,60%的所得税是对购买第三套彩票征收的,每年对多个高端住房单元征收保留税,最高税率为5%。

最后,如果你拥有房地产,继承父母的房地产时,你必须缴纳50%的所得税。

因此,我们在《新中国五条》中规定的20%的所得税并不高。

我还检查并分析了韩国的例子。

但是我解释了同样的数据,结果完全相反。

首先,关于房价,我们必须首先正视一个关键问题,是世界房价上涨如此之快,还是只有我们一个人?“为了回答这个问题,我从美国、加拿大、澳大利亚、日本、韩国、英国、德国和法国搜集了房价数据。

他们都是经济运行相对正常的工业国,所以他们更有说服力。

我发现,从2007年底,即全球经济危机爆发前到2012年的六年里,八个工业国的房价平均下跌了8.1%。

与此同时,我们的房价平均上涨了74%。

其中,上海上涨95%,北京最差,上涨152%,居世界第一。

其他国家的房价正在下跌。只有我们在崛起。那一定是我们的问题。

在“我们不正常”的假设下,让我们分析一下韩国房地产市场的监管。

我们发现韩国的房价在2006年非常高,所以韩国政府出台了50%的所得税政策来购买第二套房子。

但当这项政策首次实施时,韩国房价并没有下跌。

什么时候开始下跌的?2008年以后,全球经济危机全面爆发,才使得韩国的房价下跌,但是也只跌了5%。衰退是什么时候开始的?2008年后,全球经济危机全面爆发,导致韩国房价下跌,但跌幅仅为5%。

因此,我得出的结论是,韩国房价下跌是由当前的全球经济危机造成的,与高税收无关。

2013年4月,韩国政府发布了另一项46项房地产市场振兴政策,以提振房价。

为什么?由于许多韩国人以高价购买房屋,韩国房价自2008年以来一直处于低迷状态。除非“切肉”被卖掉,否则他们将继续背负沉重的抵押贷款利息,并成为负债累累的“房奴”。

因此,尽管许多韩国人拥有房子,但他们变得更穷了。

在这种情况下,韩国政府只能推高房价,刺激房屋交易,让“房奴”“松绑”。

我建议所谓的专家多研究一下韩国楼市降温后出现的问题。

2013年4月,韩国政府宣布了一项46项振兴房地产市场的新政策。主要内容是在一年内购买第一套住房,并免征2.2%的房地产购置税。五年内,价格在9亿韩元以下的新建房屋或价格在85平方米以上且价格在9亿韩元以下的二手房,免征转让所得税。取消多套公寓高达50% ~ 60%的转让所得税。

这是韩国政府在1997年亚洲金融危机爆发后推出的最强有力的房地产市场振兴政策。

韩国的例子表明,高税收对降低房价没有帮助。让我们看看英国政府监管房地产市场的例子。这可以证明减税也不能提高房价。

2008-2010年,英国政府制定了几项政策来推高房价。

首先是减税。英国政府规定,从2008年起,售价低于125,000英镑的房屋将免交印花税。看看房地产市场没有改善,改为175,000英镑以下的房子免印花税;到2010年,房地产市场仍然如此低迷,以至于英国政府建议25万英镑以下的房屋可以免交印花税。

第二项政策是第一套公寓没有首付。

最初,英国人必须支付30%的首付才能买房,但英国政府说我可以借给你无息贷款,这实际上相当于零首付才能入住。如果英国人想买第二套公寓,你所要做的就是首付5%。

有这么多好消息,英国房地产市场的结果是什么?正如我先前所说的,它仍然下跌。

2007-2012年,英国房价下跌了26%。

以韩国和英国为例,我们可以看到税收本身并不一定与房价有关。

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