博鳌房地产论坛|冯慧明:一千亿美元是主流产业的门槛

三亚报道从重申“房住不炒”,到不将房地产作为短期刺激手段,今年的房地产行业政策环境更为复杂,面临更多挑战,其中之一便是融资难。

8月7日,在2019博鳌房地产论坛上,三盛集团的常务副总裁冯辉明对记者表示,未来行业会在一个不大涨亦不大落的“箱体”内运行。

来自银行和信托的消息,确实监管从严,拿地后后置抵押已无法继续,前融受到抑制,一些偏信用类的融资也越来越难。

现在对房企而言,可能都需要建立压力测试并根据压力测试进行动态调整的机制,在收入、净利润与现金流三个核心目标维度,现金流会提升到优先目标。

每个企业都会有一些长期战略合作机构,这些战略合作机构是支持企业在融资比较收紧的情况下获得战略性支持的一个重要的力量。

冯辉明认为,抛开政策限制,房地产企业在融资方面是最容易能够创新的。

对于金融机构而言,从安全性来讲,房地产企业因为有好的底层资产支持,相对其它行业而言坏帐更少。

房地产有比较好的底层资产,(出现坏账)最后收购的可能性是很大的,所以优秀的房企,一直是金融机构关注和支持们重点。

具体到三盛融资的做法,冯辉明表示:“在主流金融机构之外,三盛会找境内外的房地产基金,进行股权、夹层合作,也会寻求目前政策限制尚未覆盖的投融资渠道进行广泛合作。

”对于今年的投资计划,冯辉明透露,三盛年初希望能够补充500到600亿货值。

如果市场进一步下行,可能会有所调整。

今年公司可贡献经营性净现金流超过百亿,通过并购融资等安排,可以进行300亿投资,按照两倍以上的货地比,基本上可以实现拿地目标。

冯辉明透露,三盛把拿地指标与项目现金流回款指标挂钩,上半年现金流回款指标是百分之百达成,所以目前拿地计划并未受影响。

如果后面整个市场再进一步下行,那么销售会发生比较大的变化,可能会适度调整。

冯辉明说:“在拿每个地的时候,是在有一个比较可靠的资金解决方案的前提下,才去拿地,拿地之后,每个项目的资金要求能够按要求期限实现自我平衡,并能够快速产生正向的现金流贡献。

”目前,冲千亿成为不少房企的目标,三盛集团今年也开启了“双千亿”战略,并在上海建立双总部。

对于规模的考虑,冯辉明认为,千亿代表着成为行业主流的一个门槛。

对于员工而言,如果没有足够的职业空间,向上发展的机制会被打破,这会影响企业对人才的吸纳。

对金融机构而言,会把企业放到一个千亿标尺里面去衡量,可以说千亿已成为一个很重要标准。

冯辉明强调,三盛提出资产和收入双千亿的目标,是基于规模决定占位并成为企业长期发展重要影响因素的考虑,是多次进行自上而下与白下而上推演论证后的考量。

目前行业集中度提升很快,基本上前50强房企的市场占有率超过50%,人才和资源也在向优势企业集中,结构性分化是一个趋势。

在房地产领域,“小而美”是一个伪命题,它会将企业变成一个无法持续增长的公司。

而“中而美”在房地产行业是能找到一些案例的,即公司能保持一定战略节奏、能够达到一定的规模,在业务增长性、业务的风险性、业务的收益性,还有在客户端对企业产品和品牌认知等丰富的维度中成为一家更加令人尊敬更加均衡的公司。

冯辉明表示:“所以我们希望三盛也成为一家“中而美”的公司,在财务上更加健康、在人均效能上会高于这个行业、有好的产品、好的客户认知、资产结构和负债结构匹配更合理,最终是希望做一个更安全、更持久的公司。

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